Logement : en attendant le choc d’offre

60 % des communes de France ont produit au cours de la dernière décennie (2010-2020) moins de quatre logements par an ; à l’inverse 40 % des logements ont été produits dans 1 % des communes, c’est-à-dire plus de la moitié de la production dans une centaine d’intercommunalités ; construction ne rime pas systématiquement avec artificialisation : certaines familles de territoires, comme les intercommunalités du périurbain, artificialisent de moins grandes surfaces pour le même nombre de logements…

Tels sont quelques-uns des enseignements de l’étude (*) que vient de produire l’Institut des hautes études pour l’action dans le logement (Idheal), créé au sein d’Action logement et dirigé par Catherine Sabbah.

Alexandre Coulondre, chercheur-associé au LATTS (ENPC). © Jgp

Réalisée par Alexandre Coulondre et Vincent Lasserre-Bigorry, cette enquête, menée à la maille intercommunale tord le cou à certaines idées reçues : ainsi en est-il de la croyance selon laquelle un choc d’offre de logements provoquerait de facto une baisse des prix : l’étude d’Idheal met au jour les effets cumulatifs qui se conjuguent dans un pays déséquilibré : c’est là où l’on produit le plus de logements que les prix sont les plus élevés et qu’ils augmentent le plus vite. C’est aussi là que les aides publiques, directes ou indirectes, par le biais des mécanismes de défiscalisation, sont les plus importantes.

« Les territoires bâtisseurs sont aussi les territoires qui connaissent de très forts dynamismes sur le plan du peuplement, des marchés immobiliers, de l’artificialisation et de la fiscalité locale », est-il relevé.

L’étude montre que le zonage de la politique du logement ne colle qu’imparfaitement aux réalités des tensions entre l’offre et la demande qu’il est censé détendre, révélant des réalités plus disparates qu’attendues. Une façon de plaider, en creux, grâce à la disponibilité plus grande de données sur le logement, pour un affinage de ces zonages et leur actualisation plus régulière.

Une moyenne de 340 000 logements construits chaque année

Alors que la construction neuve est orientée à la baisse, que se passe-t-il vraiment dans les différentes régions de France ? Sur le plan fiscal, sur les prix, sur l’artificialisation des sols et bien sûr sur le nombre de ménages logés ? Quels sont les acteurs qui construisent ? Où ? Quels sont les territoires où, au contraire, il ne se passe rien ? Cette étude porte sur les dix dernières années et descend à l’échelle intercommunale. L’analyse de données contextuelles montre par ailleurs que chaque modèle de production résidentielle s’inscrit dans des tendances locales sensiblement différentes que ce soit en termes de peuplement, de prix immobiliers, d’artificialisation des sols ou de fiscalité locale.

Au final, une dizaine de types de territoire au regard de leur production de logements est identifiée, croisant les urbains, périurbains et ruraux avec l’intensité de leur production : bâtisseur, modéré, en retrait. L’Ile-de-France accueille, ce n’est pas une surprise, une majorité de territoires « urbains bâtisseurs ».

L’étude s’appuie sur une série de données chiffrées : En France, la construction de logements a varié au cours de la décennie 2010 entre 305 000 et 380 000 unités annuelles, pour une moyenne de 340 000 logements mis en chantier chaque année, est-il notamment rappelé.

* « Les territoires de la (non-) production de logements en France », octobre 2022, par Alexandre Coulondre, chercheur-associé au LATTS (ENPC), et Vincent Lasserre -Bigorry, chercheur associé au LVMT (ENPC).