Polylogis, bailleur social multi-cartes

Quelle est la vocation de Polylogis ? 

Notre ADN, c’est le logement social puisque LogiRep est notre maison-mère. Il constitue l’essentiel de notre activité. Nous possédons un patrimoine de 145 000 logements, dont 80 000 en propre et 65 000 pour le compte de tiers. Deux tiers de notre patrimoine se situe en Ile-de-France. Nous mettons en œuvre deux grandes familles de logements : le « classique », pour les familles, mais aussi beaucoup de résidences pour les jeunes étudiants, les travailleurs, les handicapés, les personnes âgées, des maisons-relais… Nous exerçons d’autres activités comme celle réalisée à travers les Sacicap (sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif pour l’accession à la propriété) avec par exemple des interventions dans les Orcod-In (Opérations d’intérêt national de requalification des copropriétés dégradées).

Karine Julien-Elkaïm. © DR

Dans quel cadre intervenez-vous dans les Orcod-IN ?

Ces opérations peuvent être amenées à se structurer autour d’un de nos actifs, mais nous menons aussi des missions sociales. Sur l’Orcod-In de Clichy (Seine-Saint-Denis) par exemple, nous intervenons car la grande tour au centre de l’opération nous appartient. Nous intervenons donc à la fois en tant que bailleur social et en tant que Sacicap, pour accompagner les copropriétaires. Sur l’Orcod-In de Grigny (Essonne), nous pouvons agir dans le cadre de nos missions sociales, mais aussi via notre filiale Immo de France, car Immo de France Paris IDF est gestionnaire de copropriétés sur la zone concernée. Nous effectuons aussi du préfinancement dans le cadre de l’Anah pour la gestion de copropriétés dégradées. Nous avons également une activité d’administrateur de biens via justement Immo de France Paris IDF. Certifié Quali SR, il intervient dans le cadre de la gestion des copropriétés dégradées, d’activités de syndic et de transactions.

Vous vendez également des logements à vos locataires ?

Nous faisons en effet de l’accession sociale et privée. Notre premier objectif est le financement de la construction neuve et nous sommes un groupe indépendant. Pour pouvoir continuer, nous devons céder une partie de notre patrimoine. Le groupe vend ainsi 300 logements par an depuis des années.

Vous êtes également depuis peu aménageur ?

C’est une toute nouvelle activité, mise en place en 2020 avec une structure baptisée Citame. Le foncier étant rare en Ile-de-France, nous avons souhaité faire de la rénovation urbaine mais sans l’Anru, c’est-à-dire en travaillant sur notre propre foncier. En lien avec les mairies et les collectivités locales, nous avons défini des périmètres de foncier et nous allons être amenés à réhabiliter une partie de notre patrimoine, à en démolir une partie, à construire du logement social, intermédiaire et en accession, dans certains cas en bail réel solidaire (BRS).

Les BRS vous intéressent-ils ?

Nous sommes en attente de l’agrément pour pouvoir faire des BRS sur notre foncier. Nous faisons des études par localisation. Là où le prix de vente du foncier est très élevé, la redevance mensuelle peut être importante. A 9 000 euros du m² dans le libre, lorsque vous faites le calcul entre le prix du foncier et celui de la construction, cela peut constituer un frein pour les accédants. Alors que si le prix est compris entre 5 000 et 6 000 euros le m², il y a un vrai intérêt pour les accédants. Le BRS est un produit qui peut donc être très intéressant, notamment pour les collectivités locales car cela leur permet de garder les quotas prévus par la loi SRU. Mais une étude au cas par cas s’impose en l’espèce.

En quoi consiste votre activité de constructeur ?

Nous construisons 1 000 à 2 000 logements par an. Depuis toujours, le groupe a souhaité garder cette connaissance de la maitrise d’ouvrage et donc en réaliser en direct un volant important. Nous ne sommes qu’à 30 % de Vefa (vente en l’état de futur achèvement) en temps normal. Mais dans des périodes spécifiques, l’Etat nous demande d’accélérer sur une courte durée et le taux de Vefa augmente.

Les chiffres de construction de logements ont-ils été mauvais sur la période récente ?

Pour les années 2021-2022, le nombre de logements souhaités est prévu à la hausse pour accompagner le plan de relance. Mais c’est vrai que pour l’année 2020, en termes de livraisons et d’agréments, cela va être une année assez difficile. Le nombre d’agréments global est très en baisse par rapport aux moyennes enregistrées ces dernières années. Cela représente 20 000 agréments en moins en Ile-de-France. Ce sont autant de logements qui ne pourront pas accueillir de locataires en 2023 et nous allons le ressentir très fortement en 2023-2024.

Quel a été l’impact de la loi Elan, qui prévoit notamment la mise en place de la réduction de loyer de solidarité (RLS) consistant en une diminution simultanée du loyer dans les logements sociaux, accompagnée d’une réduction des aides personnelles au logement pour les locataires qui en bénéficient ?

La RLS représente pour les bailleurs sociaux une perte d’environ 7 % du chiffre d’affaires. Dans le groupe, nous avons réussi à passer ce cap dans la mesure où, dès 2018, nous avons mis en place un projet d’entreprise sur cinq ans. Baptisé « Vision 2022 », il avait pour objectif de transformer le groupe au regard de l’évolution de l’environnement du secteur. Cela ne concernait pas que les ponctions de l’Etat mais aussi le digital et les demandes des clients. Le premier objectif était d’optimiser l’existant, le deuxième d’innover, le troisième de transformer le groupe sur le plan culturel, managérial et digital. Nous avons travaillé sur l’optimisation de notre fonctionnement pour passer le cap de cette RLS, par exemple en baissant au maximum notre vacance pour pouvoir augmenter le loyer récupéré. Grâce à tout cela, nous avons réussi à combler ces 7 % de ponction de l’Etat. Mais cela représente tout de même des volumes conséquents.

Chantier de réhabilitation mené par Polylogis, résidence Hippolyte Pinson, Joinville-le-Pont (Val-de-Marne).© DR

Qu’en est-il des regroupements voulus par la loi Elan en 2018 ?

Nous avons commencé dès 2017, car nous avions acquis le patrimoine d’un office HLM à Joinville le Pont (Val-de-Marne) puis, en 2020, nous avons fusionné avec l’office de Thiais (Val-de-Marne), et nous avons créé une société de coordination (SAC) avec Valparisis Habitat, situé dans le Val-d’Oise. Nous avons aussi pris une participation dans une entreprise sociale de l’habitat (ESH) de la région Auvergne Rhône Alpes. En 2021, nous allons créer une SAC avec une SA HLM dont l’annonce se fera dans les prochaines semaines. Polylogis s’inscrit dans la démarche de regroupement de la loi Elan, soit par la fusion, soit par des prises de participations, soit en mettant en place des SAC.

Quel est votre regard sur le Grand Paris ?

Nous sommes très présents dans la première couronne et tout ce développement du Grand Paris va nous permettre d’ouvrir certains quartiers sur le reste de l’Ile-de-France, que ce soit sur le plan de la mixité sociale ou au niveau économique. Sur les deux années qui viennent, notre objectif est de proposer 6 000 nouveaux logements, ce qui représente 1,5 milliard d’euros d’investissement. 70 % se feront en région parisienne, essentiellement sur le Grand Paris.

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